Frais d’acquisition immobilière et Finance Bill 2026 île Maurice : décryptage exclusif pour les investisseurs étrangers

C’est un retournement de situation de taille pour le marché de l’immobilier haut de gamme à l’île Maurice. Le Finance Bill 2026 (Bill No. XII of 2026), publié officiellement par l’Assemblée nationale mauricienne, vient redistribuer les cartes pour les acheteurs internationaux.

Alors que la tendance fiscale semblait s’alourdir de manière pérenne, le texte législatif apporte un soulagement inattendu et très bienvenu pour les investisseurs étrangers. Chez Villa-Vie, nous avons passé au crible ces nouvelles dispositions pour vous offrir une vision limpide et sécurisée de votre projet d’achat.

1. La grande nouvelle : l’abandon du passage des frais d’enregistrement à 10 %

Souvenez-vous : le Finance Act 2025 avait agité le marché en programmant pour le 1ᵉʳ juillet 2026 une hausse du droit d’enregistrement (Registration Duty) de 5 % à 10 % pour les non-citoyens acquérant sous les régimes approuvés par l’EDB et G+2, couplée à une Land Transfer Tax de 10 % sur les reventes.

Le revirement du Finance Bill 2026 :

Le nouveau texte propose noir sur blanc l’annulation pure et simple de ces dispositions restrictives :

• Registration Duty (Droits d’enregistrement : Suppression de la section 3(1G) et du paragraphe K de la First Schedule, éliminant de fait le doublement du taux pour les non-citoyens.
• Land Transfer Tax : Suppression de la section 4(9) du Land (Duties and Taxes) Act, balayant la taxe spéciale qui pesait sur les transactions de revente par des non-résidents.
  

En clair : Si le texte est voté dans sa configuration actuelle, la hausse générale programmée à 10 % disparaît. Les acquisitions sous les schémas PDS, Smart City, IRS, RES ou IHS conservent un cadre fiscal beaucoup plus lisible et attractif.

2. Attention : une nouvelle taxe de 10 % ciblée sur le State Land

Le texte ne supprime pas toute velléité de régulation fiscale, mais recentre l’effort sur un segment très spécifique :

• La mesure : Un droit additionnel (additional duty) de 10 % est instauré pour tout transfert de propriété résidentielle située sur des terrains de l’État (State Land) ou des Pas géométriques, dans le cadre du Non-Citizens (Property Restriction) Act.
• Qui supporte cette taxe ? C’est le point fondamental pour votre budget : cette charge incombe au vendeur (transferor), et non à l’acquéreur étranger.
• La clause de protection : Pour sécuriser les transactions en cours, le texte prévoit une clause de sauvegarde. Cette surtaxe ne s’applique pas si un contrat de réservation en VEFA ou une promesse de vente a été authentifié devant notaire avant le 19 juin 2026.
  

3. Quel impact concret sur votre budget d’acquisition en 2026 ?

Grâce à cette clarification législative, l’achat d’une villa ou d’un appartement de prestige à Maurice échappe à la double peine fiscale qui menaçait d’alourdir les transactions.

Exemple pour l’acquisition d’une villa PDS à 500 000 USD :

• Vous évitez une hausse mécanique de 25 000 USD à 50 000 USD de frais d’enregistrement qui était initialement redoutée.
• L’écosystème d’investissement conserve ses atouts majeurs : obtention d’un permis de résidence (pour tout investissement éligible dès 375 000 USD), fiscalité globale plafonnée à 15 %, absence d’impôt sur la fortune immobilière pour les résidents fiscaux, et cadre de vie exceptionnel.
  

4. Pourquoi vous faire accompagner par Villa-Vie ?

Naviguer entre les subtilités d’un Finance Bill, les spécificités des schémas EDB et la distinction entre propriété franche et baux de l’État exige une expertise de terrain irréprochable. En tant qu’agence indépendante implantée durablement à l’île Maurice, notre mission est de vous protéger des incertitudes :

• Sécurisation juridique : Nous vérifions en amont l’éligibilité exacte du bien et les autorisations de l’EDB.
• Réseau de notaires partenaires : Nous vous mettons en relation avec les meilleures études notariales pour anticiper chaque ligne de votre budget prévisionnel (frais, devises, échéanciers).
• Accompagnement sur mesure : De la sélection de votre villa les pieds dans l’eau à Grand Baie ou sur la Côte Ouest jusqu’à votre installation définitive.
  

FAQ – Tout comprendre sur le Finance Bill 2026 et l’immobilier à Maurice

La hausse des frais d’enregistrement à 10 % est-elle définitivement abandonnée ?

Le Finance Bill 2026 propose explicitement de supprimer les articles de loi qui prévoyaient cette augmentation. Une fois l’amendement voté et adopté, le cadre fiscal habituel est préservé pour les schémas approuvés.

Qui doit payer la taxe de 10 % sur les biens situés sur State Land ?

Contrairement aux droits d’acquisition classiques, cette taxe additionnelle de 10 % liée aux terrains de l’État et Pas Géométriques est payée exclusivement par le vendeur, et non par l’acheteur étranger.

Les transactions engagées avant la publication du texte sont-elles protégées ?

Oui, le législateur a prévu des clauses de sauvegarde, notamment pour les contrats de réservation en Vente en l’état futur d’achèvement VEFA ou promesses de vente formalisées devant notaire avant le 19 juin 2026.

Vous avez un projet d’investissement immobilier à l’Île Maurice ?

Ne laissez pas les évolutions réglementaires freiner vos ambitions. Contactez l’équipe Villa-Vie dès aujourd’hui pour une étude personnalisée et accédez à nos plus belles opportunités en exclusivité.