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Tout comprendre à la VEFA

En matière d’immobilier à Maurice, la VEFA, Vente en l’état futur d’achèvement, est le contrat de droit qui régit l’achat d’un bien immobilier pas encore construit ou en cours de construction. Inspiré de la VEFA française, mais strictement régi par le Code Civil mauricien, ce contrat protège aussi bien les acquéreurs Mauriciens qu’étrangers. La VEFA se déroule en deux étapes :

Signature du contrat de réservation préliminaire (CRP)

Le futur acquéreur et le promoteur signent un contrat pour confirmer la réservation du bien immobilier à construire, décrivant le bien, son prix, le calendrier de livraison, etc. Un acompte doit être payé par l’acquéreur, équivalant à un dépôt de garantie versé sur un compte séquestre ouvert chez un notaire. Le promoteur n’est pas en droit de réclamer un quelconque versement à l’acquéreur avant que ce dernier n’ait signé le CRP.

Le CRP reste facultatif : il est possible que le promoteur saute cette étape au profit du contrat de vente définitif.

Malgré la signature du contrat de réservation par l’acquéreur, le promoteur est en droit de ne pas concrétiser le projet immobilier dont il est question. Auquel cas, il est légalement obligé de restituer tout dépôt de garantie versé par l’acquéreur. Ce dernier peut quant à lui, sous certaines conditions, renoncer au projet et demander la restitution de son dépôt de garantie.

Le promoteur n’est pas en droit de réclamer un quelconque versement à l’acquéreur avant que ce dernier signe le CRP.

Établissement du CRP

Pour plus de sécurité, il est préférable de recourir à un notaire pour l’établissement du contrat de réservation VEFA. Le document devra contenir :

  • La consistance des biens,
  • Une notice descriptive,
  • Le prix de vente et les éventuelles conditions de sa révision,
  • La date de conclusion du contrat définitif,
  • Le délai d’exécution des travaux
  • Le rappel des conditions légales de renonciation de l’acquéreur à son achat, avec récupération du dépôt de garantie,
  • La condition suspensive de financement si l’acquéreur souhaite recourir à un emprunt

Le dépôt de garantie

Lorsque l’acquéreur signe le contrat de réservation préliminaire afin de réserver son bien immobilier sous la VEFA, il est tenu de verser un dépôt de garantie sur un compte spécial, ouvert à travers le notaire ou au sein d’un établissement financier au nom de l’acquéreur. Jusqu’à la conclusion du contrat de vente, cette somme reste intouchable, à moins que la vente en l’état futur d’achèvement ne se concrétise pas.

Concernant le montant du dépôt de garantie dans le cadre d’une VEFA, selon l’article 1601-42 du Code civil mauricien :

  • Il s’élève à 2 % maximum du prix de vente si la signature de l’acte de vente VEFA intervient entre 1 et 2 ans après celle du contrat de réservation. Dans le cas où le délai de réalisation de la vente est supérieur à 2 ans, le vendeur ne peut demander aucun dépôt de garantie.
  • Il s’élève à 25 % maximum du prix de vente si la signature du contrat définitif de vente se déroule la même année que la signature du contrat de réservation.

L’acte notarié

L’Acte de vente en l’état futur d’achèvement doit être établi par un notaire. Selon le Code civil mauricien, le document doit contenir :

  • Une description exacte et détaillée du bien en VEFA,
  • La date d’achèvement de la construction,
  • La date de livraison exprimée en mois, avec pénalités de retard en cas de dépassement,
  • Les garanties financières d’achèvement des travaux et/ou de remboursement ainsi que toutes les assurances-construction (biennale, décennale…),
  • La mention des autorisations administratives (permis de construire…),
  • Le prix du bien immobilier,
  • Le calendrier de l’échelonnement obligatoire des paiements

Le projet d’acte de vente VEFA accompagné des documents annexes (plans côtés, notice technique descriptive détaillant la nature et la qualité de matériaux utilisés, les éléments d’équipement des parties privatives et communes) ainsi que le document de garantie financière d’achèvement (dit « GFA ») doivent être communiqués à l’acquéreur au moins un mois avant la date prévue pour la signature de la vente en l’état futur d’achèvement définitive afin de lui permettre de les examiner.

Signature du contrat définitif de vente (l’acte de Vente en l’État Futur d’Achèvement établi par un notaire) :

Émis un mois avant la date prévue de la signature, ce contrat, qui correspond au titre de propriété, reprend les droits et obligations de l’acquéreur envers le vendeur ainsi que la description précise et définitive du bien immobilier. Mais il faut savoir que le CRP est facultatif : le promoteur peut sauter cette étape au profit du contrat de vente définitif. Malgré la signature du contrat de réservation, le promoteur est en droit de ne pas concrétiser le projet immobilier dont il est question. Auquel cas, il est légalement obligé de restituer tout dépôt de garantie versé par l’acquéreur. Ce dernier peut quant à lui, sous certaines conditions, renoncer à l’achat et demander la restitution de son dépôt de garantie.

Les modalités de paiement sous la VEFA

Le paiement du prix d’acquisition d’un bien en VEFA est échelonné, divisé pour suivre l’avancement du chantier. Le vendeur est autorisé à lancer les appels de fonds auprès des acquéreurs de biens en VEFA après constatation de l’état d’avancement des travaux par un professionnel indépendant selon les modalités suivantes :

  • À la signature du contrat de : 25 % 
  • À l’achèvement des travaux de fondation : 10 %
  • À l’achèvement de la toiture : 35 % 
  • À l’achèvement des travaux : 25 % 
  • À la livraison : 5 %

La livraison d’un bien immobilier en VEFA

On parle de livraison en VEFA lorsque les clés sont remises par le promoteur immobilier à l’acquéreur. Cette étape active les garanties biennales et décennales qui incombent au constructeur :

  • Garantie du parfait achèvement (article 1642-1 et 1648 al. 2)
  • Garantie du bon fonctionnement des éléments d’équipements dissociables (article 1646-1 et article 1792 du Code civil sur les garanties biennales),
  • Garantie décennale (article 1646-1 et article 1792 du Code civil)

Si l’acquéreur accepte les travaux sans réserve, il dispose de l’année qui suit la réception pour faire valoir la garantie de parfait achèvement, par exemple si des défauts n’ont pas été constatés lors de la réception des travaux et de l’élaboration du procès-verbal (à la condition cependant d’être dénoncés dans le délai d’un mois suivant la prise de possession). Pour cela, il devra faire parvenir une lettre recommandée avec accusé de réception.

Si l’acquéreur émet des réserves lors de la réception des travaux, il peut demander au promoteur d’y remédier et de reprendre les travaux dans un délai fixé avec lui.

Les garanties d’achèvement

Afin de protéger l’acquéreur d’un bien à usage d’habitation, le promoteur doit obligatoirement fournir soit une garantie d’achèvement, soit une garantie de remboursement.

La garantie d’achèvement ou garantie financière d’achèvement (dite « GFA ») est une garantie bancaire par laquelle un établissement financier s’engage, en cas de défaillance du promoteur, à faire l’avance des sommes nécessaires à l’achèvement des travaux.

La garantie de remboursement, quant à elle, permet qu’en cas de non achèvement, les sommes déjà versées par l’acquéreur lui soient remboursées. Cette garantie émane également d’un organisme financier. La vente serait alors annulée, contrairement à la garantie financière d’achèvement qui permet de terminer l’immeuble.

Les garanties liées à la construction elle-même

Dans le cadre d’un achat en VEFA, l’acquéreur jouit de plusieurs garanties :

  • Le fonctionnement des équipements. Cette garantie facultative, valable de 2 ans, couvre notamment la totalité des équipements dissociables de la construction (volets, robinets, carrelage…).
  • La garantie décennale également appelée « garantie des vices cachés ». L’acquéreur dispose d’un délai de 10 ans à compter de la réception du bien pour signaler et faire réparer toutes les malfaçons qui peuvent concerner la solidité du bâtiment (fondations, toiture, etc.)
  • L’assurance dommages-ouvrage, est contractée par le promoteur pour permettre une prise en charge immédiate par l’assureur des travaux relevant de la garantie décennale. Cette assurance est valable pendant toute la durée de la garantie.

Biens acquis sous la VEFA, personnalisables ou pas?

Dépendant des dispositifs immobiliers, les biens achetés sous la VEFA sont personnalisables. Il est possible dans certaines mesures, de demander quelques ajustements au promoteur (le choix des revêtements de sol, installation de placards additionnels, la pose d’une baignoire au lieu d’une douche…). Certains projets immobiliers proposent ce que l’on appelle l’option « clé en main », proposant l’aménagement et l’ameublement complet du bien. Dans certains cas encore, l’acquéreur peut personnaliser en grande partie son futur bien. Cependant, ce genre d’option engendre généralement des frais supplémentaires à la charge de l’acquéreur.

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