En matière d’achat immobilier, il est essentiel de bien comprendre les termes juridiques, surtout lorsqu’il s’agit d’une transaction immobilière. Lors d’une acquisition immobilière, avant la signature d’un acte de vente définitif devant le notaire, l’acheteur et le vendeur peuvent avoir recours à un compromis de vente ou à une promesse de vente, en attendant la finalisation du crédit immobilier de l’acheteur.
Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?
Le compromis de vente, également connu sous le nom de promesse synallagmatique de vente, est un accord préliminaire entre l’acheteur et le vendeur. Il scelle l’accord entre les deux parties sur les principales conditions de la transaction immobilière. Le compromis de vente est généralement rédigé par un notaire et peut être considéré comme un contrat préliminaire engageant les parties à conclure la vente. Le vendeur s’engage à vendre le bien à l’acquéreur qui lui s’engage à l’acheter. Le compromis de vente ne nécessite pas de versement d’indemnité et il existe la possibilité d’y ajouter des clauses suspensives. Le vendeur ne peut se rétracter s’il accepte une somme précise ou une offre “au prix” de la part de l’acquéreur.
Dans un compromis de vente, les principales informations incluent l’identification des parties, la description du bien immobilier, le prix de vente convenu, les conditions suspensives (telles que l’obtention d’un prêt immobilier), les détails de la date de signature de l’acte de vente définitif et les modalités de dépôt de garantie.
Qu’est-ce que la promesse de vente ?
La promesse de vente, quant à elle, est unilatérale. Elle est émise par le vendeur pour garantir à l’acheteur qu’il ne vendra pas le bien immobilier à une autre personne pendant une période donnée. La promesse de vente est généralement utilisée lorsque l’acheteur souhaite disposer de plus de temps pour prendre une décision finale d’achat.
La promesse de vente est valide pendant une période spécifiée, au cours de laquelle l’acheteur peut exercer son droit d’achat en levant l’option. Dans ce cas, le vendeur est tenu de vendre le bien immobilier à l’acheteur aux conditions préalablement convenues. Cependant, si l’acheteur décide de ne pas exercer son droit d’achat pendant la période spécifiée, la promesse de vente expire et le vendeur est libre de proposer le bien à d’autres acheteurs.
Est-ce que le vendeur peut se rétracter dans le cas d’une promesse de vente ?
Lors d’une promesse de vente, le vendeur peut annuler la transaction du moment que l’acheteur ne lève pas l’option. Mais cela a un prix : il risque de perdre l’indemnité d’immobilisation aussi appelée séquestre et de payer des dommages et intérêts pouvant atteindre 20% du prix du bien. Dans le cas où le vendeur décide de se rétracter après la levée de l’option d’achat, l’acheteur a le choix entre être indemnisé ou alors procéder à la vente forcée du bien immobilier en saisissant la justice.
Et si l’acquéreur se désiste et ne veut plus acheter ?
En cas de désistement de l’acheteur qui au final ne lève pas son option sur le bien, ce dernier perd son son indemnité d’immobilisation au profit du vendeur. Toutefois, si l’acquéreur se désiste à cause d’une des clauses suspensives de la promesse de vente (par exemple incapacité de trouver un prêt immobilier), l’acheteur a la possibilité de se désengager et être remboursé de son indemnité d’immobilisation.
Quel contenu pour un compromis de vente ou promesse de vente ?
Que ce soit un compromis de vente ou une promesse de vente, le document devrait contenir certaines mentions légales pour être juridiquement valable. Il doit contenir les éléments suivants :
Les différences entre un compromis de vente ou promesse de vente ?
| Offre d’achat | Compromis de vente | Promesse de vente | |
| Qui s’engage ? | L’acquéreur | L’acheteur et le vendeur | Le vendeur |
| A quoi ? | Acquérir le bien au prix proposé si le vendeur accepte son offre | Conclure la transaction dans des conditions convenues entre les deux parties | Réserver le bien au profit d’un acheteur spécifique en lui accordant un délai de réflexion, contre le versement d’une indemnité d’immobilisation |
| A quelle moment de la vente ? | A la suite de la visite du bien | Après acceptation de l’offre d’achat | Après acceptation de l’offre d’achat |
Bien qu’ils puissent sembler similaires, le compromis de vente et la promesse de vente sont deux contrats distincts lors d’une transaction immobilière. Il est essentiel de comprendre ces différences pour éviter toute confusion et pour assurer une transaction immobilière en toute sécurité et en toute connaissance de cause.
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