Tout savoir sur la VEFA

Acheter un bien en VEFA à l’Île Maurice

 

La vente en l’état futur d’achèvement, VEFA ou encore achat ou vente sur plan, est un contrat qui permet à l’acheteur d’acquérir un bien immobilier qui n’est pas encore construit ou qui est en cours de construction et que le vendeur, promoteur, s’engage à lui livrer une fois achevé. Comme toute vente immobilière, elle est obligatoirement reçue par un notaire. Pour choisir, le promoteur présente alors à l’acheteur les plans, des documents descriptifs ainsi que des graphiques liés au projet immobilier dont il est question. L’acquéreur n’intervient pas dans le processus de construction dont la responsabilité pèse entièrement sur le promoteur. Ce dernier s’engage à lui livrer un bien achevé et conforme aux plans et notices descriptives, dans un délai déterminé. Il doit faire toutes les démarches en ce sens (permis de construire, assurances, surveillance des travaux...).

Les étapes essentielles de la VEFA :

  • Contrat de réservation et versement du dépôt de garantie,
  • Acte de vente chez le notaire et paiement échelonné du prix,
  • Réception des travaux et livraison du bien,
  • Garanties d’achèvement, de remboursement et garanties liées à la construction

La VEFA selon le Code civil mauricien

De nombreux programmes de VEFA sont disponibles à l’Île Maurice, régis par le Code civil mauricien selon lequel :

1601-3. La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

1601-8. Dans le cas de vente en l’état futur d’achèvement, le vendeur ne peut exiger ni accepter aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d’effets de commerce avant la signature du contrat ni avant la date à laquelle la créance est exigible.

Afin que leurs intérêts soient protégés tout au long du processus d’acquisition, les personnes intéressées par un tel investissement immobilier doivent se tourner vers un professionnel du secteur ainsi que d’un notaire.

 

Réserver un bien immobilier en VEFA

Le CRP ou Contrat de Réservation Préliminaire : également appelé dans le jargon ‘contrat préliminaire’, ‘contrat de réservation’, ‘contrat de réservation préliminaire’, le CRP est en réalité un avant-contrat de VEFA, qui décrit le bien, son prix, le calendrier de livraison, etc. En signant ce contrat de réservation, qui obéit à des règles strictes et obligatoires prévues par les articles 1601 et suivants du Code civil mauricien, l’acquéreur s’engage d’ores et déjà dans l’achat du bien qui l’intéresse.

Attention :

Le CRP est facultatif, aussi, il est possible que le promoteur saute cette étape au profit du contrat de vente définitif.

Malgré la signature du contrat de réservation par l’acquéreur, le promoteur est en droit ne pas concrétiser le projet immobilier dont il est question. Auquel cas, il est légalement obligé de restituer tout dépôt de garantie versé par l’acquéreur. Ce dernier peut quant à lui, sous certaines conditions, renoncer au projet et demander la restitution de son dépôt de garantie.

Le promoteur n’est pas en droit de réclamer un quelconque versement à l’acquéreur avant que ce dernier signe le CRP.

Établissement du CRP

Pour plus de sécurité, il est préférable de recourir à un notaire pour l’établissement du contrat de réservation VEFA. Le document devra contenir :

  • La consistance des biens,
  • Une notice descriptive,
  • Le prix de vente et les éventuelles conditions de sa révision,
  • La date de conclusion du contrat définitif,
  • Le délai d’exécution des travaux
  • Le rappel des conditions légales de renonciation de l’acquéreur à son achat, avec récupération du dépôt de garantie,
  • La condition suspensive de financement si l’acquéreur souhaite recourir à un emprunt

Le dépôt de garantie

Lorsque l’acquéreur signe le contrat de réservation préliminaire afin de réserver son bien immobilier en VEFA, il est tenu de verser un dépôt de garantie sur un compte spécial, ouvert à travers le notaire ou au sein d’un établissement financier au nom de l’acquéreur. Jusqu’à la conclusion du contrat de vente, cette somme reste intouchable, à moins que la vente en l'état futur d'achèvement ne se concrétise pas.

Concernant le montant du dépôt de garantie dans le cadre d’une VEFA, selon l’article 1601-42 du Code civil mauricien :

Il s’élève à 2 % maximum du prix de vente si la signature de l’acte de vente VEFA intervient entre 1 et 2 ans après celle du contrat de réservation. Dans le cas où le délai de réalisation de la vente est supérieur à 2 ans, le vendeur ne peut demander aucun dépôt de garantie.

Il s’élève à 25 % maximum du prix de vente si la signature du contrat définitif de vente se déroule la même année que la signature du contrat de réservation.

L’acte notarié

L'Acte de vente en l'état futur d'achèvement doit être établi par un notaire. Selon le Code civil mauricien, le document doit contenir :

  • Une description exacte et détaillée du bien en VEFA,
  • La date d’achèvement de la construction,
  • La date de livraison exprimée en mois, avec pénalités de retard en cas de dépassement,
  • Les garanties financières d’achèvement des travaux et/ou de remboursement ainsi que toutes les assurances-construction (biennale, décennale…),
  • La mention des autorisations administratives (permis de construire…),
  • Le prix du bien immobilier,
  • Le calendrier de l'échelonnement obligatoire des paiements

Le projet d’acte de vente VEFA accompagné des documents annexes (plans côtés, notice technique descriptive détaillant la nature et la qualité de matériaux utilisés, les éléments d’équipement des parties privatives et communes) ainsi que le document de garantie financière d’achèvement (dit « GFA ») doivent être communiqués à l’acquéreur au moins un mois avant la date prévue pour la signature de la vente en l'état futur d'achèvement définitive afin de lui permettre de les examiner.

Paiement de son bien immobilier en VEFA

Le paiement du prix d’acquisition d’un bien en VEFA est échelonné, divisé pour suivre l’avancement du chantier. Le vendeur est autorisé à lancer les appels de fonds auprès des acquéreurs de biens en VEFA après constatation de l'état d'avancement des travaux par un professionnel indépendant. Quant à l’échelonnement :

  • 35 % du prix à l’achèvement des fondations,
  • 70 % à la mise hors d’eau (murs et toiture achevés…),
  • 95 % à l’achèvement de l’immeuble,
  • 5 % (le solde) à la mise à disposition du bien immobilier à l’acquéreur

La réception d’un bien immobilier en VEFA

À la fin des travaux, en qualité de maître d’ouvrage, le promoteur :

  • Établit un procès-verbal avec l’assistance d’un architecte afin d’accepter les travaux,
  • Notifie les éventuelles réserves concernant notamment la qualité de la réalisation des travaux.

Le promoteur et éventuellement un architecte et le constructeur, doivent signer le procès-verbal.

Il est fortement conseillé à l’acheteur de demander un exemplaire du procès-verbal de la réception des travaux. Ainsi, il pourra connaître la date d’activation des garanties dont il peut bénéficier.

La livraison d’un bien immobilier en VEFA

On parle de livraison en VEFA lorsque les clés sont remises par le promoteur immobilier à l’acquéreur. Cette étape active les garanties biennales et décennales qui incombent au constructeur :

  • Garantie du parfait achèvement (article 1642-1 et 1648 al. 2)
  • Garantie du bon fonctionnement des éléments d’équipements dissociables (article 1646-1 et article 1792 du Code civil sur les garanties biennales),
  • Garantie décennale (article 1646-1 et article 1792 du Code civil)

Si l’acquéreur accepte les travaux sans réserve, il dispose de l’année qui suit la réception pour faire valoir la garantie de parfait achèvement, par exemple si des défauts n’ont pas été constatés lors de la réception des travaux et de l’élaboration du procès-verbal (à la condition cependant d’être dénoncés dans le délai d’un mois suivant la prise de possession). Pour cela, il devra faire parvenir une lettre recommandée avec accusé de réception.

Si l’acquéreur émet des réserves lors de la réception des travaux, il peut demander au promoteur d’y remédier et de reprendre les travaux dans un délai fixé avec lui.

La livraison du bien en VEFA à l’acquéreur

Une fois les travaux terminés, le vendeur ou le promoteur livre le bien à son acquéreur dans les délais convenus : on parle ici d’obligation de délivrance.

La signature du procès-verbal de réception des travaux de l’immeuble VEFA constitue le point de départ des garanties de parfait achèvement, des garanties biennales et décennales. Un procès-verbal de réception des travaux est dressé, dans lequel sont consignés les éventuelles malfaçons ou les défauts de conformité quand le bien livré ne répond pas aux stipulations du contrat et aux clauses d’équivalence ou de tolérance pour certains équipements.

Dans le cas où le bien immobilier n’est pas achevé, c’est-à-dire qu’il présente des éléments essentiels absents ou inutilisables en l’état (pas de fenêtre, etc.), le promoteur ou le vendeur doit demander une mise en conformité avant de pouvoir recevoir le solde du prix et remettre les clés à l’acquéreur.

Si le défaut de conformité n’empêche pas un emménagement dans le bien immobilier (par exemple, le revêtement du sol qui ne correspond pas au descriptif), l’acheteur peut consigner ce solde à la banque ou chez son notaire jusqu’à la mise en conformité : la remise des clés devient obligatoire, c’est la livraison client, ce dernier devient légalement propriétaire du bien.

Les garanties d’achèvement

Afin de protéger l’acquéreur d’un bien à usage d’habitation, le promoteur doit obligatoirement fournir soit une garantie d’achèvement, soit une garantie de remboursement.

La garantie d’achèvement ou garantie financière d’achèvement (dite « GFA ») est une garantie bancaire par laquelle un établissement financier s’engage, en cas de défaillance du promoteur, à faire l’avance des sommes nécessaires à l’achèvement des travaux.

La garantie de remboursement, quant à elle, permet qu’en cas de non achèvement, les sommes déjà versés par l’acquéreur lui soient remboursée. Cette garantie émane également d’un organisme financier. La vente serait alors annulée, contrairement à la garantie financière d’achèvement qui permet de terminer l’immeuble.

Les garanties liées à la construction elle-même

Dans le cadre d’un achat en VEFA, l’acquéreur jouit de plusieurs garanties :

  • Le fonctionnement des équipements. Cette garantie facultative, valable de 2 ans, couvre notamment la totalité des équipements dissociables de la construction (volets, robinets, carrelage…).
  • La garantie décennale également appelée « garantie des vices cachés ». L’acquéreur dispose d’un délai de 10 ans à compter de la réception du bien pour signaler et faire réparer toutes les malfaçons qui peuvent concerner la solidité du bâtiment (fondations, toiture, etc.)
  • L’assurance dommages-ouvrage, est contractée par le promoteur pour permettre une prise en charge immédiate par l’assureur des travaux relevant de la garantie décennale. Cette assurance est valable pendant toute la durée de la garantie.